不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

「庭内神し」の相続対策？

題名の「庭内神し」とは、屋敷内にある神の社や祀等といったご神体を祀り日常礼拝の用に供しているものをいいます。ご神体とは不動尊、地蔵尊、道祖神、庚申塔、弁天様、稲荷等で特定の者又は地域住民等の信仰の対象とされているものだそうです。

これまで、墓地や墓石は敷地を含めて非課税とされてきましたが、「庭内神し」は建物部分は非課税で、その敷地に関しては相続財産として課税されてきました。ところが、昨年の東京地方裁判所の判定で敷地部分が非課税とする判決が出ました。

この判決以後、相続税法の取り扱いが変わり、この「庭内神し」の敷地が非課税となったとなりました。
「 庭内神し」は、お不動さんや道祖神、弁天様とお稲荷様そしてお地蔵さんの事なのですが、自分の家だけでの祀りの対象も含まれるということです。

国税庁の通達は下記をクリック

http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h24/teinai/01.htm

非課税になるか否かのポイントは３点あります。

①「庭内神し」の建物や付属設備と敷地の位置関係や、設置の状態などの外形

②建立の経緯や目的

③現在の礼拝の状況等の観点から機能面で「庭内神し」の建物が敷地と密接不可分の

関係にあるか否かを踏まえて個別に判断するそうです。

自宅敷地が広い方は「庭内神し」と小規模宅地等の特例の併用も考えられるかも。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産の相続対策でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

広大地の評価！

広大地とは、その地域の標準的な宅地に比べ著しく広大で、かつ、開発道路等が

必要な土地を指します。

東京・大阪・名古屋等の３大都市圏で５００㎡以上、地方なら１０００㎡以上の

土地が基準面積です。

広大地評価額は路線価×広大地補正率×面積で求められ広大地に認められれば

最大で６５％まで評価減ができます。

土地の相続税は、基本的に路線価×面積で評価させるため、面積が広ければ、

相続税の評価額も大きくなります。

しかし、広い土地を持っていると、買い手も限られ、開発許可等の制約もある。

そこで、広大地補正という減額措置が設けられました。

但し、広大地評価には、いくつかの条件があり、その条件を満たさなければ

認められません。

①その評価対象地が大規模工場用地に当てはまるか？ＹＥＳの場合は該当しません。

②その評価対象地がマンション用地に適しているか？ＹＥＳの場合は該当しません。

③その地域の標準的な宅地に比べて著しく広大か？ＮＯの場合は該当しません。

④その評価対象地が開発を行う場合、道路や公園等の公共的用地負担が必要か？

　ＮＯの場合には該当しません。

広大地の評価の判定は大変難しいので、不動産評価に詳しい不動産鑑定士・

税理士等の方々と協力して行うことをお勧めいたします。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

当社は不動産の相続に詳しい税理士・不動産鑑定士・司法書士等の方々との

連携を活かして個々のご提案をさせていただきます。

不動産の相続対策でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

相続財産の不動産について！

現在、日本の相続財産の中で不動産の占める割合は高く５０％以上になります。

したがって、相続対策で最も重要なのが不動産の相続税対策と言えます。

その中で、自宅や事業用の土地の評価を大きく減額できる「小規模宅地等の

特例」の拡充は、適用面積の拡大、要件の緩和が盛り込まれて恩恵が多い。

「小規模宅地等の特例」とは親の自宅敷地（居住用宅地）、店舗の敷地（事業

用宅地）、貸アパートの敷地（貸付事業用宅地）を子供が相続する場合、一定

の条件で、土地の相続税対象額を減額できる制度です。

土地の面積の上限と減額の割合は用途によって異なります。

まず、自宅の土地（居住用宅地）は、相続税評価額を８０％減額できます。

面積は３３０㎡まで拡大されました。首都圏等の地価の高い地域に自宅のある

方にとって、この特例の適用により多額の相続税の発生を抑えることができます。

また、特例要件も緩和され、老人ホームで家を空けても特例が適用されます。

①親が介護が必要なために入所したこと

②親の自宅を貸し付けなどの用途に使われていないこと

の２つの要件を満たせば、居住用宅地にかかる小規模宅地等の特例の適用ができます。

次に自分の経営している商店・会社・工場の土地（事業用宅地）は４００㎡まで

土地の相続税評価額が８０％減額され、アパート・駐車場の土地（貸付事業用宅地）

については２００㎡まで土地の相続税評価額を５０％減額できます。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産の相続等でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

物納に充てることのできる財産とは？

相続税の納付は、納付期限までに金銭で一括支払いが原則です。

しかし、相続税を金銭で一括に支払うことが困難な場合には、

延納によって支払う事も可能ですが、延納でも支払うことが

出来ない場合には、一定の要件を満たすことにより物納を選択

することができます。

物納できる財産には種類と順位が決まっております。

第一順位

国債・地方債・不動産・船舶

不動産のうち物納劣後財産に該当するもの

（物納劣後財産とは、①借地権が設定されている土地②法令の

規定に違反して建築された建物及びその敷地③道路に２ｍ以上

接していない土地等）

第二順位

社債・株式（特別の法律により法人の発行する債券及び出資証券を

含み、短期社債等を除く）証券投資信託又は貸付信託の受益証券

第三順位

動産

なお、不動産で管理処分不適格財産は物納できません。

①担保設定の登記がされている不動産

②権利の帰属について争いのある不動産

③境界が明らかでない土地

④収益率が著しく悪い不動産

⑤賃貸料の滞納がある不動産

⑥狭小・不整形地等でこれらのみでは使用することが困難な土地

物納をお考えの方は、上記管理処分不適格財産に当てはまらないかを

確認して相続対策を行ってください。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産相続対策でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

遺産分割協議書の作成は？

相続が発生した場合、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割協議書を

作成して遺産の分配を決めなければなりません。

この遺産分割協議書作成の話し合いには相続人全員の参加が必要です。

そこで、誰と誰が相続人なのか戸籍等で確定する必要があります。

あとで、相続人が出てくると困ったことになりますので。

また、相続人の中に認知症や知的障害者並びに行方不明の方が

いると分割協議を進められなくなってしまうので相続前に対応を

考えておく必要があります。

相続税の申告・納税は期限が決まっておりますのでオーバーすると

延滞利息等が加算されてきます。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産相続等でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

遺産分割協議書の作成は？

相続が発生した場合、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割協議書を

作成して遺産の分配を決めなければなりません。

この遺産分割協議書作成の話し合いには相続人全員の参加が必要です。

そこで、誰と誰が相続人なのか戸籍等で確定する必要があります。

あとで、相続人が出てくると困ったことになりますので。

また、相続人の中に認知症や知的障害者並びに行方不明の方が

いると分割協議を進められなくなってしまうので相続前に対応を

考えておく必要があります。

相続税の申告・納税は期限が決まっておりますのでオーバーすると

延滞利息等が加算されてきます。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産相続等でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

相続手続き！

相続が発生して相続税の申告期限までは、わずか１０か月です。

死亡届の提出、遺言書の有無の確認、法定相続人の確定、

相続財産評価等及び単純相続か限定承認か相続放棄かを

３か月以内に決めなければなりません。

大変な作業になりますので、出来れば生前にどんな財産が

あるのかを税理士等の専門家に纏めておいていただくと

安心でスムーズに財産評価が進められます。

そして一番重要な相続税の申告ですが、１０か月以内に申告

を行う必要があり、この法定期限までに納税しなければなり

ません。そしてこの相続税の申告時には、原則として、遺産

分割協議書を整えておかなければなりません。

もし、遺産分割協議が相続税の申告納税期限までに合意に

達しない場合には、法定相続分で遺産を相続したと仮定して

一旦各人ごとに税額を計算して納税することになり、後日、

分割協議の成立後、相続税の再申告を行い、不足分の納付や

払いすぎた分の還付を受けることになります。（３年以内）

この相続税の申告納税期限までに遺産分割協議が整わないと

①配偶者控除特例②総規模宅地評価減特例③相続税取得費

加算特例④物納等の適用が不可となります。

上記のような罰則があるので遺産分割がスムーズにいくように

生前から、残された方々の相続対策を行い、しあわせ家族を

実現しましょうね。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産相続等でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

相続税の計算の前に！

相続が起こった場合、その日から１０か月以内に相続税申告を行わ

なければいけません。

そこで、相続税の基礎知識として必ず覚えておかなければいけない

ことを書いてみたいと思います。

①基礎控除額の算出方法があります。

②法定相続人及び法定相続分の割合は決められています。

③配偶者控除は取得した財産の法定相続分または１億６千万円の

いずれか大きい方を適用できる。

④実子がいる場合には要旨は１人まで、実子がいない場合には

養子は２人まで相続税の計算上認められる。

⑤相続税の税率は累進課税である。

⑥相続開始前の３年以内の贈与財産は遺産総額に加算される。

上記のことは相続税評価にかかわってくることなので、相続税を

計算されるときに思い出していただければ幸いです。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産相続等のお悩みがある方はお気軽にご相談ください！

不動産の収益性と換金性を考える！

今後の日本の経済を考えると富裕層向けの税負担が増える可能性が高い時代に

なります。

したがいまして、所有している不動産で立地条件が悪い、地形や道路付けが悪く

収益性が低く、換金性においても問題がある不動産の場合は早期に対応しておか

なければなりません。

平成26年1月1日の公示価格が発表され、全国的に下落幅が縮小してきておりますが

将来的には、日本の人口の減少、少子高齢化がすすみ、上記のような不良不動産の

地価は下落していく可能性が高いです。

不動産資産としての属性が基本的に悪い場合に、それを改善することは容易では

ありません。

したがって、資産価値が崩れる前に、対策を講じなければいけません。

あなたは所有している不動産を分析していますか？

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産資産の分析・検討をやられていない方は是非ご連絡ください！

不動産をご先祖様から頂いた土地・建物とお考えの方は今すぐ考え直して

ください。

不動産は資産です。収益の上がらない資産は組み替えてご先祖様から頂いた

資産を増やし、子孫に残すことが一番大事なことです。

あなたの資産に不良不動産はありませんか？

不動産はその種類や類型により資産価値が変わってまいります。

例えば、不動産資産をたくさん持ていても収益性が上がらない

とお悩みの方は、ご自分の資産をもう一度点検して対策を講じ

たほうがいいかもしれません。

一例では、不良不動産を持っていないかの確認です。

不良不動産とは、(１)物理的に不良なものと(２)法律的権利関係が

入り組んでいて不良不動産になっているものと大きく分けて２

つになります。

(１)の物理的なものは崖。窪地・湿地・不整形地・駅から遠く交通不便なところ等

(２)の法律的権利関係が入り組んでいるものは権利関係の調整次第で

優良物件に変化できるものです。

①借地人（旧借家法）のいる貸宅地（底地）

②借家人がいる古アパート・古ビル（普通借家権）

複数抵当権の設定された債務超過物件

遺産分割協議の未了となっている相続物件

他人の通行地役権などの付着している土地

上記のような不良不動産もコンサルティング次第で収益性が

向上することもできます。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産の悩み等がございましたらお気軽にお問い合わ

せください。