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空家率　最高の１３．５％！

今日の日経新聞一面に「空家率　最高の１３．５％」という見出しが出ておりました。

日本国内の住宅総数に占める空家ん尾割合２０１３年１０月時点で過去最高の１３．５％

になりました。と総務省が２９日に発表。

人口減少が深刻な地方を中心に増え、戸数も最多の８２０万戸に上りました。

これは、中古住宅の活用が進まないうえ、空家を取り壊すと税負担が重くなる制度も

空家が増える原因になっております。

今後、活用か撤去を促す政策が急務となっております。

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改正宅建業法　来年4月施行　取引士証切り替えは！

住宅新報に、「改正宅建業法、来年4月施行　取引士証、満了前でも切り替えへ」という

見出しで、来年平成15年4月1日施行の改正宅建業法について記載してありましたので

その内容をお知らせいたします。

記事の内容は、宅建取引主任者から宅地建物取引士への名称変更などが規定された

改正宅地建物取引業法について、国土交通省は15年4月1日施行に向けて準備を

進めていることが分かった。今年9月をメドに、施行期日政令を出して定める予定。

　なお、施行前の宅建試験合格者は、自動的に宅地建物取引士試験に合格したもの

とみなされる。14年度の宅建試験合格者も取引士試験の合格者となる。

　また、改正法が施行される時に既に交付されている取引主任者証も宅地建物取引士証

とみなされる。

　ただ、業界では、取引士証への切り替えニーズが高く、「施行されたら、有効期間の満了に関係なく、取引士証にしたい」(業界関係者)という声が多い。そのため、同省では、切り替え交付が可能になるように宅建業法施行規則を改正する予定だ。

　手数料の額など切り替え交付の具体的な手続きに関する条例の規定や切り替え交付申請が一時期に集中することがないよう、申請ルールについて都道府県と調整を進め、ガイドラインを策定する。施行規則改正やガイドラインについても、今年9月をメドに公布する予定だ。

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固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年1月1日時点における土地・家屋等の固定資産の所有者に対して

市区町村が課税する地方税です。

土地・家屋等の課税標準は、原則として固定資産税評価額であるが、小規模住宅用地

（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）については、要件を満たせば、課税標準となる

べき価格を6分の1にする特例があります。

公的土地評価については、固定資産税においては地価公示価格の7割を目途に、評価が

行われております。

ちなみに、相続税においては地価公示価格の8割を目途に評価が行われます。

首都圏の公示価格は上昇してきており、相続税の負担も今後増えていくことが

予想されます。

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相続税　課税対象が倍に！

日経新聞一面に「相続税　課税対象が倍に」の見出しで記事がでておりました。

２０１５年に始まる相続税の課税強化で新たに約６００万世帯が負担を迫られる

可能性がある事がわかりました。

これは、相続税の非課税枠（基礎控除）が縮小されるためで、全世帯の２割強の

１２００万世帯が課税対象になります。

特に、不動産価格が高い都市部では新たに課税対象となる世帯が増えます。

今後、生前贈与等を利用した相続対策の動きが強まることが予想されます。

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大型物流施設の需要好調！

日経新聞１８面に、「大型物流施設の需要好調」の見出しで、商品保管や

仕分けなど多機能を備えた大型物流施設の需要好調が続いている。という

記事が載っておりました。

インターネット通販の拡大を背景に、大型物流施設の開設が、全国で相次いで

おり、２０１４年末の累計面積は前年より１５％増える見込みです。

首都圏や近畿圏の空室率は供給不足を示す１０％未満を維持しております。

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の市場規模が拡大していることも物流施設の

開発を後押ししているという声もあります。

その内容として、不動産投資信託の物件所得のうち、物流系が最大３５％を

占めているという。

インターネット通販の拡大、首都圏幹線道の整備等今後も物流施設の需要が

増えることが予想されます。

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企業の不動産取引２．５兆円

先日の日経新聞に「企業の不動産取引２．５兆円」という記事が載っておりました。

２０１４年１月～６月の不動産取引額は約２兆５０００億円と前年同期比６％増

金融危機後最高となりました。

要因としては、地価の上昇期待や低金利を追い風に、外資マネーや国内の金融法人

建設会社などが購入を増やしたという内容でした。

今後も、都心部を中心に不動産市況の回復を後押ししそうだと記載されておりました。

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教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置を延長

今日の日経新聞一面に【教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置の延長】という内容の記事が掲載されておりました。

「教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置」とは、祖父母（贈与者）は、子・孫（受贈者）名義の金融機関の口座等に、教育資金を一括して拠出した場合、この資金について、子・孫ごとに 1,500 万円までを非課税とする。という内容です。

平成 25 年４月１日から平成 27 年 12 月 31 日までの３年間の措置です。

高齢者から若者への資産移転に着目した制度で、金融資産の世代間移転が進めば、

個人消費が活発になり、日本経済の活性化にもつながります。

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「引渡し後耐震改修」可　中古減税の適用要件拡充

住宅新報に、4月から、中古住宅の買主が引き渡し後に耐震改修工事を実施する場合も住宅ローン減税などの適用対象となった。という記事がありましたので掲載します。

今までの、売主が引き渡し前に現行の耐震基準を満たす必要があった、従来の仕組みが見直された形です。

買主にとっては耐震性能を確保しながら減税の恩恵を享受しやすくなったといえます。

「中古リノベーション」が住宅取得の新形態として認知されつつある中で、リノベーションの中身に耐震改修を組み込む事例も増えそうです。

一方で現場からは、定められた手続きと取引慣行との〝ズレ〟に対する指摘も挙がっております。

価値ある制度が、その本質とは関係のない部分が原因で利用されにくいとすればもったいない。

　14年度の税制改正で、個人間で売買される中古住宅に対する税制特例が創設されたことにより、新耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合でも、買主が耐震改修を行うことで住宅ローン減税などが適用される措置であります。

◎買主主導が実現

　中古住宅は、05年度の税制改正で適用対象が拡大。

それまで築20年以内の非耐火建築物または築25年以内の耐火建築物に限られていたのが、それらより古い住宅でも、新耐震基準を満たしていれば対象に含まれることになりました。

基準をクリアしているかどうかは、耐震基準適合証明(以下、適合証明)を取得することで確認される。

　ただし、条件は「引き渡し前2年以内に新耐震基準を満たしていると証明すること」。つまり、売買前に売主が適合証明を取得しておく必要がありました。

「税制で後押しする以上は、耐震性が確保された住宅を流通させたい」(国土交通省住宅局)との趣旨に沿って制度設計された経緯がある。

　従前のこの条件について、買主側の仲介に特化するリニュアル仲介(東京都新宿区)の西生建代表は「耐震改修のメリットの受益者は買主であるのに、それを実施するのは売主というおかしな構図になっていた」と話す。

実際、不都合を感じる場面が多かったという。「一番悩まされたのは、共同仲介の際に売主側の仲介業者から物件を紹介してもらいにくかったこと。あらかじめ耐震改修をするように売主へ交渉してもらわなければならないが、特に買主候補が複数いる場合は面倒がられてしまった」(同代表)。

　その売主側の仲介業者の視点から、使いづらさを指摘した意見もある。「売主本人からの協力が得にくかった」と述べるのは、首都圏で10店舗を展開する朝日リビング(東京都町田市)の山之口祥一郎常務取締役。「売却の媒介を受託した売主には、必ず(耐震改修を)提案してきたが、実施に至ったのは2件程度。耐震診断の結果が悪ければ、むしろリスクになると不安視する向きが強かった」と振り返る。

　いずれにしても買主が減税の恩恵を受けるまでのハードルが高く、結果的に耐震化された中古ストックが積み上がりにくい状況だったということ。不動産流通経営協会(FRK)も11年度から4回にわたり、税制改正要望に「適合証明の申請を、引き渡し後買主においても可能とする措置の創設」を盛り込んできた。制度の実現は、業界の声が引き寄せたともいえる。

〝意思表示〟で耐震化担保

売買契約を締結後、適合証明などの申請を行った上で住宅を取得し、耐震改修工事に着手。

完了に伴い適合証明を取得して入居し、確定申告の際に規定の書類を提出すれば減税を受けることができる。

取得から入居までの期間は6カ月以内。

住宅は引き渡しの時点で新耐震基準を満たしていない状態だが、国交省住宅局の担当官は「引き渡し前に適合証明を申請する手続きが、耐震改修をするという〝意思表示〟に当たる」と説明する。

物理的には耐震化されていなくても、意思表示によって後の耐震化を担保するという考え方だ。

　施行から3カ月半。リニュアル仲介の西生代表は「買主が自らのペースで、(購入まで)行動できるようになった」と歓迎する。

しかし手放しには喜べない様子。「手続き上の〝問題〟を除けば、使い勝手はいいのだが」と言葉を継ぐ。

「引渡し前に移す」が慣例

　同制度の流れを、もう少し詳しく見てみよう。そもそも住宅ローン減税を受けるには、「居住用の住宅」であることが要件。そのため、今回創設された制度でも買主の入居が前提となり、国交省は「住民票の移動」をもってそれを確認する、としている。つまり一連の過程を経て入居するタイミングで、住民票を移動することが必要だ。これに対して取引の現場では「引き渡し前までに、(融資を実行する)金融機関から住民票の移動を求められるのが一般的」(西生代表)。この慣行に従うと、入居の時点では既に住民票を移していることになり、実際に引っ越したときその日に入居したことを証明できない。つまり、制度が事実上利用できなくなってしまう可能性があるのだ。

　西生代表によると、住民票の移動時期が原因で制度の利用が適わなかった事例はまだ出ていないが、今後の発生を懸念。同時に、問題の根本的な解消を切望する。金融機関が前もって新住所の住民票を求める動機は、国交省と同じ。セカンドハウスや投資用ではなく「居住用の住宅」ということを確かめる意味合いがある、と考えられる。「(国交省と金融機関)それぞれに言い分があり、どちらも間違っているわけではない。だが、どこかで整合性を取らないと現実に即した制度にならない」(同代表)。

　具体的にはどういった形が望ましいのだろうか。「入居を確認する書類は、必ずしも住民票でなくてもいいのではないか」と同代表。手続き上の問題点について同様の見解をもつ朝日リビングの山之口常務取締役も、「電気の開栓や使用量の記録ではだめなのか。むしろ光熱費関連の記録のほうが、居住の実態を把握する意味ではふさわしいと思うのだが」と話す。

当面は様子見守る

　結論から言うと、減税制度の適用要件に関しては、これらの提案に対する回答は現時点で「否」。

国交省によると、まず居住目的であるかどうかを確認する工程は外せず、その手段に「住民票を用いる」とした上で財務省に税制要望を出しているためだ。ただ、この点に関しては国交省にも事業者から問い合わせがあったといい、「解決策は見つかっていないが、(住民票以外の)何らかの公的な書類を要件に加えることもあり得る」(住宅局)としている。

その場合は来年度の税制要望に変更を盛り込むか、または「財務省と協議して、運用レベルで改善する」(同)ことになるという。いずれにしても施行からまだ間もないこともあり、「制度変更を積極的に検討している段階ではない。しばらく様子を見守りたい」(同)と話している。

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今「リバースモーゲージ」に注目が集まっております！

産経新聞に、老後の生活資金を得る方法として、自宅を担保に融資を受ける「リバースモーゲージ」が注目されている。という記事が掲載されておりました。

「リバースモーゲージ」とは、自宅に住み続けながらまとまったお金を手にできるのが特徴です。

現在は、金融機関各社が多様な商品を手掛けているほか、各都道府県の社会福祉協議会も低所得世帯向けに制度の運用を手掛けておられます。

例えば、東京都内に住む会社役員の男性（７４）は昨年、自宅を担保に東京スター銀行（東京都港区）から２４００万円の融資を受けた。住宅ローンの返済や子供２人の教育費などにお金がかかり、「気づくとあまり貯蓄できていなかった」。今は、年金や勤務先からの顧問料で生活はできるが、「人生を楽しむための余裕資金を得たい」と考え、借りることを決めた。子供の結婚費用援助などに使ったほか、「夫婦で海外旅行を楽しみたい」と夢を膨らませております。

　男性が利用しているのは東京スター銀行のリバースモーゲージ商品「充実人生」。本人名義の自宅を担保に一戸建て住宅の場合、最高１億円、マンションでは最高５千万円まで融資を受けられ、使った分にだけ利息がかかる。投資や事業目的以外であれば資金の使い道は自由。旅行や買い物、自宅のリフォーム、病気・介護への備えなどさまざまです。

「退職後、年金以外にある程度お金があれば生活にゆとりが生まれる」という考えの方も一つの要因です。

融資条件は、単身か夫婦２人で暮らす５５～８０歳が対象で、配偶者も５０歳以上という条件がある。融資額は土地やマンションの評価額、本人の返済能力などをもとに決める。利息は毎月返済が必要だが、元本は本人死去後、相続人が担保物件を売却するなどの方法で返済する。生存中に利用が融資額に達したり、妻が融資を受けた夫よりも長生きしたりしても利息を返しながら住み続けることが可能だ。利用者数は６月末現在で約３４００人。社会の高齢化が進む中、「右肩上がりで伸びている」

　シニア世代のニーズが増えていることから金融機関各社はここ数年、続々とリバースモーゲージに参入している。みずほ銀行（千代田区）は昨年７月、「みずほプライムエイジ」の取り扱いを始めた。

　東京、神奈川、千葉、埼玉に一戸建て住宅を持ち、土地の評価額が２千万円以上の人が対象。５５歳以上▽単身か夫婦２人暮らし▽金融資産を保有▽年金など安定・継続的な収入がある－などの条件もある。

　土地評価額の５０％の範囲内で必要に応じて借りることができる。投資や事業目的以外であれば使途は自由。生きている間は返済不要で、本人が亡くなった後、相続人などが元本、利息をまとめて返済する。

「もしものときへの備えとして利用する人も多い」

　リバースモーゲージの仕組みを活用し、低所得者に生活資金を貸し付ける国の制度もある。生活福祉資金貸付制度の中の「不動産担保型生活資金」がそれだ。

　６５歳以上の世帯を対象とし、自宅を担保に「土地評価額の７０％程度・月額３０万円以内」まで借りることができる。実施主体は各都道府県の社会福祉協議会で、貸し付けの対象や内容、審査などの具体的な運用法は各社協で異なる。平成１５年度の制度導入以来、２００件強の利用があるという東京都社協は「生活状況を確認し、月々の不足分を補える無理のない貸付計画を本人と話し合って決めている」と説明しております。

　同制度の問い合わせ窓口は居住地の各市町村社協。

　当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

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