住宅新報に、4月から、中古住宅の買主が引き渡し後に耐震改修工事を実施する場合も住宅ローン減税などの適用対象となった。という記事がありましたので掲載します。
今までの、売主が引き渡し前に現行の耐震基準を満たす必要があった、従来の仕組みが見直された形です。
買主にとっては耐震性能を確保しながら減税の恩恵を享受しやすくなったといえます。
「中古リノベーション」が住宅取得の新形態として認知されつつある中で、リノベーションの中身に耐震改修を組み込む事例も増えそうです。
一方で現場からは、定められた手続きと取引慣行との〝ズレ〟に対する指摘も挙がっております。
価値ある制度が、その本質とは関係のない部分が原因で利用されにくいとすればもったいない。
14年度の税制改正で、個人間で売買される中古住宅に対する税制特例が創設されたことにより、新耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合でも、買主が耐震改修を行うことで住宅ローン減税などが適用される措置であります。
◎買主主導が実現
中古住宅は、05年度の税制改正で適用対象が拡大。
それまで築20年以内の非耐火建築物または築25年以内の耐火建築物に限られていたのが、それらより古い住宅でも、新耐震基準を満たしていれば対象に含まれることになりました。
基準をクリアしているかどうかは、耐震基準適合証明(以下、適合証明)を取得することで確認される。
ただし、条件は「引き渡し前2年以内に新耐震基準を満たしていると証明すること」。つまり、売買前に売主が適合証明を取得しておく必要がありました。
「税制で後押しする以上は、耐震性が確保された住宅を流通させたい」(国土交通省住宅局)との趣旨に沿って制度設計された経緯がある。
従前のこの条件について、買主側の仲介に特化するリニュアル仲介(東京都新宿区)の西生建代表は「耐震改修のメリットの受益者は買主であるのに、それを実施するのは売主というおかしな構図になっていた」と話す。
実際、不都合を感じる場面が多かったという。「一番悩まされたのは、共同仲介の際に売主側の仲介業者から物件を紹介してもらいにくかったこと。あらかじめ耐震改修をするように売主へ交渉してもらわなければならないが、特に買主候補が複数いる場合は面倒がられてしまった」(同代表)。
その売主側の仲介業者の視点から、使いづらさを指摘した意見もある。「売主本人からの協力が得にくかった」と述べるのは、首都圏で10店舗を展開する朝日リビング(東京都町田市)の山之口祥一郎常務取締役。「売却の媒介を受託した売主には、必ず(耐震改修を)提案してきたが、実施に至ったのは2件程度。耐震診断の結果が悪ければ、むしろリスクになると不安視する向きが強かった」と振り返る。
いずれにしても買主が減税の恩恵を受けるまでのハードルが高く、結果的に耐震化された中古ストックが積み上がりにくい状況だったということ。不動産流通経営協会(FRK)も11年度から4回にわたり、税制改正要望に「適合証明の申請を、引き渡し後買主においても可能とする措置の創設」を盛り込んできた。制度の実現は、業界の声が引き寄せたともいえる。
〝意思表示〟で耐震化担保
売買契約を締結後、適合証明などの申請を行った上で住宅を取得し、耐震改修工事に着手。
完了に伴い適合証明を取得して入居し、確定申告の際に規定の書類を提出すれば減税を受けることができる。
取得から入居までの期間は6カ月以内。
住宅は引き渡しの時点で新耐震基準を満たしていない状態だが、国交省住宅局の担当官は「引き渡し前に適合証明を申請する手続きが、耐震改修をするという〝意思表示〟に当たる」と説明する。
物理的には耐震化されていなくても、意思表示によって後の耐震化を担保するという考え方だ。
施行から3カ月半。リニュアル仲介の西生代表は「買主が自らのペースで、(購入まで)行動できるようになった」と歓迎する。
しかし手放しには喜べない様子。「手続き上の〝問題〟を除けば、使い勝手はいいのだが」と言葉を継ぐ。
「引渡し前に移す」が慣例
同制度の流れを、もう少し詳しく見てみよう。そもそも住宅ローン減税を受けるには、「居住用の住宅」であることが要件。そのため、今回創設された制度でも買主の入居が前提となり、国交省は「住民票の移動」をもってそれを確認する、としている。つまり一連の過程を経て入居するタイミングで、住民票を移動することが必要だ。これに対して取引の現場では「引き渡し前までに、(融資を実行する)金融機関から住民票の移動を求められるのが一般的」(西生代表)。この慣行に従うと、入居の時点では既に住民票を移していることになり、実際に引っ越したときその日に入居したことを証明できない。つまり、制度が事実上利用できなくなってしまう可能性があるのだ。
西生代表によると、住民票の移動時期が原因で制度の利用が適わなかった事例はまだ出ていないが、今後の発生を懸念。同時に、問題の根本的な解消を切望する。金融機関が前もって新住所の住民票を求める動機は、国交省と同じ。セカンドハウスや投資用ではなく「居住用の住宅」ということを確かめる意味合いがある、と考えられる。「(国交省と金融機関)それぞれに言い分があり、どちらも間違っているわけではない。だが、どこかで整合性を取らないと現実に即した制度にならない」(同代表)。
具体的にはどういった形が望ましいのだろうか。「入居を確認する書類は、必ずしも住民票でなくてもいいのではないか」と同代表。手続き上の問題点について同様の見解をもつ朝日リビングの山之口常務取締役も、「電気の開栓や使用量の記録ではだめなのか。むしろ光熱費関連の記録のほうが、居住の実態を把握する意味ではふさわしいと思うのだが」と話す。
当面は様子見守る
結論から言うと、減税制度の適用要件に関しては、これらの提案に対する回答は現時点で「否」。
国交省によると、まず居住目的であるかどうかを確認する工程は外せず、その手段に「住民票を用いる」とした上で財務省に税制要望を出しているためだ。ただ、この点に関しては国交省にも事業者から問い合わせがあったといい、「解決策は見つかっていないが、(住民票以外の)何らかの公的な書類を要件に加えることもあり得る」(住宅局)としている。
その場合は来年度の税制要望に変更を盛り込むか、または「財務省と協議して、運用レベルで改善する」(同)ことになるという。いずれにしても施行からまだ間もないこともあり、「制度変更を積極的に検討している段階ではない。しばらく様子を見守りたい」(同)と話している。
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