不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

中規模ビルに新需要！

住宅新報に、近年、新規供給された築浅ビルは大規模ばかり。そこで、広い面積は必要ないが、

機能やデザイン性の高いオフィスを求める企業向けに、高機能中規模ビルが新たに登場して

きている。という記事が掲載されておりました。

　サンケイビルはこのほど「S―GATE」ワンフロア100～200坪前後のビル開発事業を始めた。

室内に柱の出ないアウトフレーム構造を採用するほか、セキュリティやBCP対応にも配慮する。

15年7月には、港区赤坂に第1号が竣工する。年3～4棟ペースで開発していく。

　同社が中規模ビル事業に参入した理由は大きく二つ。一つは、こうした中規模でクオリティの

高いビルが市場に少なく、需要が見込めること。もう一つは賃貸事業の経営安定を図るためだ。

現在、保有する賃貸ビルのうち、貸し床面積ベースで7割が大規模ビル。

「一度、大口テナントが退去すると、事業(売り上げ)への影響が大きい」(同社担当者)。

同じ貸し床面積でも複数の中規模ビルを所有することで、テナント入退去による賃貸経営への

波を抑えることができる。

　同社はビル管理を外部に託さず、自社で行っている。「サービスの手厚さ、ソフト面でも

差別化を図っていきたい」(同)という。

　同市場で先行してきたのが野村不動産だ。同社は6年ほど前から「PMO」ブランドで

スタートしている。

これまでに港・千代田・中央の都心3区で15棟を供給(竣工済み)。現在、10棟が建設

または計画中となっている。

ワンフロアが100坪前後の規模ながら、大規模ビル並みのスペックを備え、ほぼ満室稼働が

続いているという。

　一般的に中規模ビルのオーナーは、実質的には個人がほとんどの市場。バブル期に大量供給

されたが、以降は低水準が続いている。そうした中、資本力のある企業が、これまでになかった

中規模ビルの「ブランド化」を進めている。

小型は改修が課題

　一方、既存ビル市場はどうか。先のザイマックス総研の調査では、中小規模ビルは築20年以上が

8割を占める。そうした築古ビルの機能更新・改修が大きな課題となっております。

　東京ビルヂング協会はこのほど、「大規模改修等研究会」を立ち上げ、耐震化や省エネ化に

向けた大規模改修や建て替えの先行事例を集めて情報共有をしていくという。

　こうした中、今後の改修基準としては省エネ性能をどこまで備えるかも大きなテーマと

なっている。

　今春から、オフィスビルやホテルなど非住宅建築物の省エネルギー性能を表示する新制度

「BELS」が始まっている。

　これは、国土交通省が定めた評価基準を基に、住宅性能評価・表示協会が評価業務指針を

定めたもの。

一次エネルギー消費量を指標として建築物の省エネ性能を第三者機関が評価し、結果を5段階で

表示する。

　1棟丸ごとだけなく、フロアやテナント単位でも評価できるため、ビルオーナーの省エネ対策

促進としても活用が期待されている。

　評価機関の一つである日本ERIによると、改正省エネ法で義務付けられている新築物件の届出に、

一次エネルギー消費量の算出が必要になっている。その際の書類をBELSの評価申請に活用できる

ため、当面は新築物件での活用がメインになりそうだということです。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

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住宅資金贈与の優遇拡大！

日経新聞一面に「住宅資金贈与の優遇拡大」という見出しで、政府が消費税で落ち込んだ

受託市場を立て直すため、贈与税の非課税制度を拡充する方針と出ております。

現在は親などから住宅資金をもらった際、最大1,000万円まで贈与税がかからない優遇

措置がある。

国土交通省は2015年度の税制改正で非課税枠を3,000万円に引き上げるよう求め、

財務省と調整に入る。

高齢世代から若者世代へ資金移転を促して、個人消費全体を刺激する狙いもある。

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米中古住宅販売　7月2.4％増

全米不動産協会（NAR)が21日発表した7月の中古住宅販売件数（季節調整済み、年率換算）は

515万戸となり、前月の改定値から2.4％増えた。

市場予測の平均（500万戸）を上回り、4か月連続で増加した。

日本でも中古住宅流通促進のためにいろいろな政策を打ち出してきております。

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ビジネスホテル銀座照準

日経新聞の東京・首都圏経済欄に、「ビジネスホテル、銀座照準」という

見出しで、東京・銀座地区でビジネスホテルの開業計画が相次いでいると

いう事が出ております。

2020年の東京五輪を控え外国人観光客やビジネスマンが増加し、ホテルの

客室数の不足感が高まってきており、これまで商業施設中心だった銀座にも

増加の動きが広がってきました。

相鉄ホールディングスが2016年秋に2か所新設するほか、京浜急行電鉄は

15年春に都営浅草線「東銀座駅」徒歩3分のとk炉にビジネスホテルを開業する。

三井不動産グループは「東銀座駅」近くに「ミレニアム三井ガーデンホテル東京」

を開業する。また、東急リロケーションは銀座4丁目に16年春に開設する。

2020年の東京五輪に向かって首都東京は変貌していきます。

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中古住宅購入しやすく！

日経新聞一面に、「中古住宅購入しやすく」というタイトルで中古住宅を購入しやすく

するため、政府が低利融資と税制の優遇措置を拡大する方針という記事が載っておりました。

内容的には、中古住宅を購入した際に、個人には内装などの改修費を低利融資する新制度

を作る。

耐震工事などを施せば住宅業者も税減免する方向で検討するという内容です。

この目的は、割安な中古受託を求める消費者は多いが、地震対策やバリヤフリー化などの

改修が必要なケースが大半のため、資金支援を拡充して、増える空家の解消につなげる。

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東京都心5区オフィス空室率の低下！

日経新聞に、「オフィス空室率が低下」という題名で、東京都心5区の空室率が

一段と低下したという記事が掲載されておりました。

オフィス仲介大手の三鬼商事が8月7日に発表した東京都心5区（千代田・中央・港・

新宿・渋谷）の7月末の空室率は前月比0.25ポイント下がり６．２０％と5年4か月

ぶりの低水準となる。

前月比では１３ヵ月連続で低下しました。

特に空室率の低下が大きかったのは港区や新宿区です。

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2カ月連続で改善も景気上昇は緩慢な動き　7月景気動向指数

住宅新報に、「７月の景気動向指数」の記事が記載されておりました。

帝国データバンクの調査によると、7月の景気動向指数は前月比0.4ポイント増の46.9となり、

2カ月連続で改善した。

　消費税ショックの影響は底を打ったものの、国内の景気上昇の勢いは緩慢な動きとなった。

今後国内景気は、賃金動向にリスクを抱えながら、個人消費と設備投資が両輪となり緩やかに

上昇する見込みとしている。

　なお、「不動産」は47.4で1.4ポイント減だった。

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マンション建替え都に６割集中！

日経新聞の首都圏経済欄に「マンション建替え都に６割集中」という見出しの

記事が掲載されておりました。

不動産調査会社の東京カンテイのまとめで、東京都に全国のマンション建替え

事例の約六割が集中していることがわかりました。

都道府県別の建替え物件数

１．東京都　　１１７件

２．大阪府　　２９件

３．神奈川県　２１件

４．兵庫県　　１３件

５．埼玉県　　８件

うち都内の物件数

１．渋谷区　　１８件

２．港区　　　１６件

３．新宿区　　９件

４．文京区　　７件

大都市圏を中心に１９８１年以前の旧耐震基準でつくられた物件が多く、

建て替え需要が高いとみられる。

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山梨県・長野県の空き家率が高い意外な理由！

livedoorニュースに上記の「山梨県・長野県の空き家率が高い意外な理由」という

タイトルがありましたのでご紹介します。

総務省が７月２９日に発表した「平成２５年住宅・土地統計調査　速報集計結果」の

なかで、空き家率　過去最高１３．５％　８２０万戸と記載されており、空家率は

山梨県が２２％でダントツ１位、長野県が１９．８％で２位でした。

そこで、「別荘が多いからではないでしょうか」というコメントがあり、調べたそうです。

空家の定義は、①２次的住宅、②賃貸住宅、③売却用の住宅、④その他の住宅にわけられ

①の２次的住宅には、別荘が含まれております。

別荘が多いところとして、軽井沢（長野県）、清里・山中湖周辺（山梨県）が含まれて

おります。

よって、本当の空き家率という意味で言えば、②賃貸住宅と④のその他の住宅が

本当の意味での空き家率ではないでしょうか？

ちなみに、その他住宅で空家率が５５％を超えるのは、島根県（６５％）、鹿児島県（６５％）

宮崎県（５９％）、秋田県（５９％）、高知県（５９％）、鳥取県（５８％）、

和歌山県（５６％）、徳島県（５６％）、香川県（５６％）です。

あなたの保有不動産の将来の収益性は大丈夫ですか？

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「フラット３５」優遇延長！

日経新聞に、「フラット３５」優遇延長というタイトルで記事が掲載されておりました。

国土交通省は長期固定金利型の住宅ローン「フラット３５」で、今年度末に期限が切れる

金利優遇制度を来年度も継続する方針です。

省エネ性や耐震性に優れた住宅購入者を対象に、当初５～１０年間に適用される金利

を通常より引き下げる。

消費税が響いて今期上期の新築住宅着工指数が４年ぶりに全年同期を下回る中、住宅

市場の下支えを狙う。

今後人口減少の中金利優遇だけの問題ではないような気がしますが。

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