不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

大手物流施設の開発が活発化！

日経新聞一面に「商社、物流インフラ整備」という題目で、大手商社が

大型物流施設の開発を拡大しているという記事が載っておりました。

インターネット通販の普及に伴い、大型の物流拠点の重要が高まって

いることに対応するかたちで、不動産、金融で豊富なノウハウを持つ

商社が主導する形で物流インフラ整備に関わって長期間の安定収入を

見込んでいる。

開発には投資マネーを活用を検討しており、商社の物流施設投資は

５，０００億円規模ともいわれている。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせより

ご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

これにより、ネット通販の利便性向上にもつながりやすい。

ビル経営者の景況感、改善続く !

東京ビルヂング協会はこのほど、四半期ごとに実施している「ビル経営動向調査」(7月期)を発表した。

ビル経営者の景況感は賃料、空室共に改善が続いることが分ました。

　3カ月前と比較したビル経営者の景況感指数(肌で感じた景況感を訊ねて指数化)は、賃料水準景況感が12.2、空室景況感が19.9で、いずれも2桁のプラスとなり景況感の改善を維持しました。

3カ月後との比較でも、賃料水準景況感が18.8、空室景況感が23.2で改善が続く見込み。

　また、東京23区の新規賃料(共益費込み、1坪当たり)については、上限が2万6124円(前回調査時2万6500円)、下限が1万6657円(同1万6786円)だった。平均空室率は5・5%で、横ばいでした。

　協会会員162社から回答を得て、回収率は59.8%です。

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フラット35金利、最低水準を更新　1.66%

　住宅金融支援機構が提供する住宅ローン「フラット35」の金利が、

最低水準を2カ月連続で更新した。

　返済期間が21年以上35年以下の金利は1.66～2.23%で、最頻値は1.66%だった。

過去最低となった前月の1.69%を0.03%下回った。

当社取扱いのフラット３５　アプラスマイホームプランご利用の場合

融資期間２１年以上３５年以下　１．６６％　⇒　１．３６％

融資期間２０年以下　　　　　　１．３８％　⇒　１．０８％

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地価動向・14年第2四半期 新宿三丁目と銀座が上げ幅トップ!

住宅新報に、国土交通省は8月29日、全国主要都市の高度利用地の

地価動向を四半期ごとに調査している「地価LOOKレポート」を発表した。

という記事が掲載されておりました。

　それによると、2014年第2四半期(14年4月1日～7月1日)の主要都市・

高度利用地150地区における地価動向は、上昇が120地区(前回119)、

横ばいが28地区(同27)、下落が2地区(同4)となり、上昇地区が1増えて、

前回同様全体の約8割となった。

上昇地区の割合が高水準を維持しているのは、金融緩和などを背景とした

不動産投資意欲の高まりで、商業系を中心に多くの地区で上昇が継続して

いることからと見られる。

　全150地区で最も上昇したのは、「東京都中央区銀座中央」と「新宿三丁目」。

　新宿三丁目は、「収益不動産の好調な経済情勢が持続する中、収益不動産の

取引が中心で、新規物件への投資意欲は引き続き旺盛で、依然として供給過小の状態」。

「ステータス性の高いこの地区の不動産への強い投資需要が継続している。

これに対し、売り手が売り急ぐケースはほとんど見られず、優良物件を中心に

需要が競合する傾向が続いていることから、地価動向は引き続き上昇傾向にある

」(国交省地価調査課)としている。

　また、「元々繁華性が高い地区だが、高級ブランド店のオープンなどにより

高級感が増し、強い店舗需要を背景に賃料は強含みの状況」(地元不動産業者)。

東京メトロ副都心線による複数線乗り入れが定着し、一部の買物客が渋谷でなく、

新宿三丁目で降りるなどの流れが好影響を与えている。

　下落2地区のうち、1地区は東京圏の千葉駅前。投資適格性のある物件が少ない上、

地域的な競争力が低下しており、不動産市況は回復局面になく、引き続きやや下落傾向

が続くとみられる。

この他、下落地区は、長野市長野駅前だった。

　圏域別で見ると、東京圏では下落が1地区以外は、上昇(53地区)か横ばい(1地区)。

大阪圏は上昇地区が31、横ばいが8で約8割の地区で上昇。名古屋圏は、

13年第2四半期から5期連続で14地区すべてが上昇となった。

　用途別では商業系地区は8割以上の地区で上昇、住宅系地区は75%の

地区で上昇となった。

全体としては地価の上昇基調は継続しているものの、東京圏郊外の住宅地を

中心に建築費の上昇などで地価の上昇が鈍化している地区があることによる。

　ただし、京都の下鴨や御池といった高級住宅地ではマンション需要が強く

地価も上昇していたが、購入者の負担可能な上限水準となり、建築費の

上昇もあって、今期は横ばいとなった。

また、郊外を中心に地価の上昇が鈍化する傾向も見られ、「住宅地については、

こうした動きがちらほら見られるようになった。今後の動きを注視していきたい」

(同省地価調査課)とした。

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マンションが17カ月連続上昇　5月価格指数

国土交通省はこのほど、5月の不動産価格指数(2008年度平均=100)を発表した。

マンション指数(全国、以下同じ)は116.3で前年同月と比べて7.1%上昇し、

17カ月連続でプラスとなった。更地・建物付土地は86.1(前年同月比4.4%下落)、

住宅総合は90.6(同2.6%下落)だった。

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空き家活用・中古活性化を倍増、コンパクトシティ推進！

　国土交通省は8月28日、15年度概算要求を財務省に提出しました。

国土交通省の住宅・不動産関連の概算要求は、地方の創生、人口減少の克服、

防災・減災・老朽化対策による国民の安全・安心の確保を図る内容が主な項目。

「空き家の活用と中古住宅・リフォーム市場活性化」には前年度と比べて2倍の

予算を要求しました。

このほか、コンパクトシティの推進、「小さな拠点」の形成推進といった

「まち・ひと・しごと創生」事業、不動産市場の活性化、地価公示の地点数の

増加などを重点項目としております。

　15年度概算要求には、通常要求のほか、14年度同様「新しい日本のための

優先課題推進枠」があり、国交省は前年度比1.16倍の要求・要望を行った。

　予算の重点ポイントとしては、東日本大震災の被災地が復興を実現できる

取り組みの加速、地方の創生と人口減少の克服に向け、「国土のグランド

デザイン2050」で示されたコンパクトプラスネットワークなどの考え方に

基づく戦略的な取り組みの推進を挙げました。

　また、防災・減災・インフラ老朽化対策などによる国民の安全・安心の確保を

図ると共に、成長実現に向け、国際競争力強化の取り組みの着実な実行など、

これらの分野への選択と集中を通じて予算の重点化を図る。

　住宅・不動産分野では、コンパクトシティ推進による居住誘導区域、

都市機能誘導区域など立地適正化計画に基づく複数市町村の連携のため、

補助金などで支援を行う。併せて、子育て支援・福祉政策と連携した

住宅などの整備促進などの取り組みも社会資本整備の重点化項目とする。

　空き家の活用と中古住宅・リフォーム市場活性化については、空き家の活用

・除却を行う地方公共団体の取り組みへの支援、空き家の所有者への相談体制

整備、住宅団地における既存住宅の流通・活用に向けたモデル事業の支援、

空き家にしないための長寿命化に資するリフォームの先進的な取り組みなど

を支援する。

予算は前年度比倍増の90億円です。

　このほか、不動産市場の活性化のため、地方都市での不動産投資による

資金循環を促進するため、証券化手法を含めた不動産ファイナンスなどの

環境整備や不動産市場の透明化のための不動産価格指数の運用・改善を実施する。

　土地取引価格の指標、課税評価の基準など重要な経済指標である地価公示

については、地点数を増加し、充実を図る。また、既存建物の鑑定評価手法を

市場の変化に応じたものとして確立します。

　密集市街地対策の推進や住宅・建築物の耐震化の促進については、

前年度比1.2倍の予算を要望。地震時に著しく危険な密集市街地については、

老朽家屋の除却を支援するなど、延焼の危険性低減を図る。

また、公的不動産を種地とした連鎖型の再開発事業による密集市街地の

改善整備の立ち上げを支援するため、地方公共団体が行う計画策定を支援する。

　更に、地域の活性化や防災力向上に役立つ地方公共団体が行う基盤整備に

ついて民間提案などを生かすため、PPP/PFI事業の手法検討や下水道整備、

首都高速道路の再生などにもPPP/PFI事業の活用を図る支援を行う。

　昨年の伊豆大島、今年8月の広島県などにおける土砂災害を踏まえ、

砂防堰堤などの施設整備など予防対策の重点的実施と危険度調査を行い、

土砂災害には943億円の予算を充てる考えです。

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都心の大型物件取引活況！オフィス需要堅調！

日経新聞11面企業欄に、「都心の大型物件取引活況」、「オフィス需要堅調」の

記事が掲載されておりました。

リーマンショック以降取引が停滞していた都心の大型不動産が動き始めました。

結婚式場やオフィスで構成される「目黒雅叙園」を森トラストが8月29日に買収。

東京駅前の大型ビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」もシンガポール

政府投資公社が買収へ最終交渉に入りました。

堅調なオフィス需要や地価の上昇期待を追い風に、外資マネーなどが購入機会を

探っており、都心部を中心に不動産市況の回復を後押ししそうです。

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地価上昇　8割の地区で！

今朝の日経新聞4面に、「地価上昇、8割の地区で」という記事が掲載されました。

国土交通省が、29日発表した7月時点の地価動向報告によると、調査対象の8割にあたる

120地区で3ヵ月前から上昇している。

要因としては、堅調はオフィス需要や低金利を背景に商業地への投資意欲が衰えず、地価を

押し上げていると思われる。

調査対象地域は、全国の主な住宅地と商業地の計150地区を対象に３ヶ月おきに

実施している。

上昇は前回調査から１地区増え、減少は２地区減って２地区にとどまった。

消費税が土地取引に与える影響も懸念されたが、「商業地では店舗賃料が上がっても

テナントの出店意欲は高い」という。(地価調査課)

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景況判断　11地域上方修正！

日経新聞経済欄に、内閣府が28日に発表した8月の地域経済動向で、全国11地域の

景況判断を上方修正したという事が載っておりました。

そのなかで、各地域とも「消費税率引き上げの駆け込み需要の反動も和らぎつつある」

と判断した。とあります。

しかし、百貨店やスーパーなどの売上は前年割れが続いており、反動減の影響は

残っているとの認識も示しております。

スーパーの売上高では、6月の東京が前年同期比１．２％増となり回復が早まっている。

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住宅ローン金利固定型も最低に！

日経新聞１面に、「住宅ローン金利固定型も最低に」という記事が掲載されました。

内容は、大手銀行の住宅ローン金利の引き下げが金利固定型でも加速して

きました。という事で、大手都銀の三菱東京UFJ銀行が主力の１０年固定型の

最優遇金利を９月から０．１％引き下げて、過去最低の年１．２％とする。と

１年９か月ぶりに過去最低水準を更新することが挙げられてます。

これにより他の大手行も追随する可能性がある。

要因としては、長期金利の指標となる新発１０年物国債利回りは今月、

１年４ヶ月ぶりに０．５％を割り込んだ。４月の消費増税後に住宅を

買う人が減り、銀行間の金利引き下げに競争に拍車がかかっている。

利用者はネットなどで各行の金利を比較し、少しでも低金利の商品を

選ぶ傾向を強めている。

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