不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

都市近郊の住宅団地再生へ　権利調整、建築規制など検討‼

国土交通省はこのほど、老朽化した住宅団地の建て替え、改修を含めた再生施策のあり方について、有識者などからなる検討会を設置し、22日に第1回検討会を開くと発表した。

　高度経済成長期に建設された大規模な都市近郊の住宅団地は老朽化しており、建て替え、改修の必要性がある。

　先の通常国会で「改正マンション建替え円滑化法」が成立し、区分所有法で定められている建て替えのほか、敷地売却制度が創設されたが、複数棟で構成される住宅団地には様々な課題があり、建て替えが進んでいない。

　例えば、一部の棟だけを建て替えようとしても、土地が共有となっているため、日影が生じたり、容積を多く消化するなど他の棟との調整が必要で困難な状況にある。また、団地全体を建て替えるには、分譲マンションだけでなく、賃貸住宅などが混在していると全員合意が必要なため、合意形成が困難であるなど――だ。

　建て替え、改修を進め、住宅団地の再生を促進するには、権利調整や建築規制のあり方について総合的に検討する必要があるため、検討会の設置を決めた。

　検討会の座長は浅見泰司東大院教授。また、行政などからは国土交通省のほか、法務省民事局、東京都、神奈川県、大阪府、都市再生機構などが参加する。

　今後、随時会合を開催し、15年中をめどに取りまとめを行う予定だ。（住宅新報より）

都市近郊の住宅地も将来的には変化していくことが予想されます。

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羽田―東京都心２０分前後に短縮

日本経済新聞の一面に「羽田ー東京１８分に短縮」という見出しで、ＪＲ東日本は

２０２０年代半ばに東京都心と羽田空港を結ぶ新線を開設する。

という記事が出ておりました。

東京会苦や新宿駅など都内主要駅から羽田までの所要時間は、現在の半分の２０分

前後で済むようになる。

新宿駅からは乗り換えがなくなり、所要時間は現在の４１～４６分が２３分に、

東京駅からも現在の２８～３３分が１８分になる。

現在は、上野どまりの宇都宮線、高崎線、常磐線の３路線が東京駅へ乗り入れる

「東北縦貫線」も来春開業し、将来的には北関東から羽田空港までの直通運転も

可能になる予定です。

政府は２０年までに羽田の国際線発着枠を約１．５倍に増やす計画で、羽田空港は

アジアへの旅行客の乗継拠点となる「ハブ空港」への成長を目指している。

鉄道網の整備が進めば、世界各国からの旅行者を呼び込むアジアの空の玄関として

の利便性が高まりそうです。

今後、東京都内の鉄道・幹線道の整備が進むことにより、人や物の流れが変わって

いきます。

あなたの不動産の将来設計は大丈夫ですか？

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シェアハウス　入居動機は立地と安さ

国土交通省はこのほど、貸しルーム(シェアハウス)について物件の概要・入居者像などの把握を

目的に調査を実施し、結果を発表しました。
　それによると、入居者の属性や費用、入居期間などの状況は前回調査(11年)と同様の傾向と

なりました。

ただし、今回の調査では、入居者の性別について男性(47.9%)より女性(52.1%)の方が多く

なっている(11年調査では、男性55.3%、女性44.7%)。年齢は、35歳以下が約6割を占めて

おります。
　シェアハウスのうち、狭小(面積5平米メートル未満)または窓なしの物件は16%です。

入居動機は、「家賃が安いから」が最も多く、「立地が良いから」もほぼ均衡。続いて、

「初期費用が安いから」となっております。
　この調査は、首都圏の1都3県の20歳以上の男女にインターネットアンケートを行ったもので、

931サンプルを集計・分析の対象にしました。

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都心5区のビル空室率、6月も低下

住宅新報に、都心5区のビル空室率は6月も低下し、１２ヵ月連続で低下と

でておりました。

三鬼商事がこのほど発表した東京都心5区の賃貸オフィスビル平均空室率(6月末)は6.45%(前月比0.07ポイント減)で、12カ月連続の低下となった。基準階面積100坪以上の主要事務所ビル2626棟を対象に調査した。

　新築ビルの空室率は18.09%で、前月比2.33ポイント改善した。既存ビルの空室率も6.23%で、同0.06ポイント改善。

　都心5区の平均賃料(坪単価)は1万6607円で前月比0.64%(106円)、前年同月比1.40%(230円)上昇した。オフィス需要は強いものの、コスト重視の移転需要も続いているため、小幅な上昇となった。

あなたの所有している賃貸オフィスの空室率＆収益率は如何ですか？

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「検査済証のない建築物」　建基法適合調査でガイドライン

　国土交通省はこのほど、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」を策定した。

　建物の建築主は、建築確認後に完了検査を受け、検査済証の交付を受けている必要がある。

しかし、無検査済証建築物が、99年以前でみた場合に半数以上を占めるほど多く存在。

増改築などを行う場合、既存建築物の部分が建築時点の基準法令に適合していることを

確かめる必要がある(不適合なら増改築など不可)にもかかわらず、調査に多大な時間と

費用を要するため、既存建築ストックの十分な活用が望めなかった。

　そこで、法適合状況を調査するための方法を示した「ガイドライン」を今回策定。

検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進め、既存建築ストックの

有効活用を図るねらいだ。

　建築物の対象は、木造戸建て住宅だけでなく、鉄筋コンクリート造などすべての

建築物。調査に必要な図書は、「建築確認図書(確認済証及びその添付図書)」で、

それがない場合には、依頼者が建築士に依頼し、「復元図書」を作成する

　調査方法は、指定確認検査機関が、「完了検査に関する指針」をベースに建築物が

建築確認図書通りの状態であることについて、目視、計測などで適合状況を調査。

目視調査が難しい場合(鉄筋コンクリート造における構造関係規定など)は、耐震診断と

同様に強度の確認など必要に応じコア抜き調査などを実施して調査する。その後、

調査した者が報告書を作成し、依頼者に報告する。

　なお、調査の結果、法適合状況を確認できない、または著しい劣化事象があると

判明した場合、調査者はその内容を報告書に記載すると共に依頼者へ報告。依頼者は、

その内容を踏まえて法令に適合するよう改修に努めると共に、対応は特定行政庁に

相談して行う。

　調査者の責任の範囲については、「調査者は、目視等により現地調査できる範囲で

責任を負う」などとしている。

　国交省は、この調査義務を実施する指定確認検査機関について、届け出を行える

ようにしており、届け出た機関の名称などの情報を特定行政庁などに対して提供すると

共に、ホームページなどで広く情報提供を行っていく。

　国土交通省はこのほど、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用

した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」を策定した。

　建物の建築主は、建築確認後に完了検査を受け、検査済証の交付を受けている

必要がある。しかし、無検査済証建築物が、99年以前でみた場合に半数以上を占める

ほど多く存在。増改築などを行う場合、既存建築物の部分が建築時点の基準法令に

適合していることを確かめる必要がある(不適合なら増改築など不可)にもかかわらず、

調査に多大な時間と費用を要するため、既存建築ストックの十分な活用が望めなかった。

　そこで、法適合状況を調査するための方法を示した「ガイドライン」を今回策定。

検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進め、既存建築ストックの

有効活用を図るねらいだ。

　建築物の対象は、木造戸建て住宅だけでなく、鉄筋コンクリート造などすべての建築物。

調査に必要な図書は、「建築確認図書(確認済証及びその添付図書)」で、それがない場合

には、依頼者が建築士に依頼し、「復元図書」を作成する。

　調査方法は、指定確認検査機関が、「完了検査に関する指針」をベースに建築物が

建築確認図書通りの状態であることについて、目視、計測などで適合状況を調査。

目視調査が難しい場合(鉄筋コンクリート造における構造関係規定など)は、耐震診断と

同様に強度の確認など必要に応じコア抜き調査などを実施して調査する。その後、

調査した者が報告書を作成し、依頼者に報告する。

　なお、調査の結果、法適合状況を確認できない、または著しい劣化事象があると

判明した場合、調査者はその内容を報告書に記載すると共に依頼者へ報告。

依頼者は、その内容を踏まえて法令に適合するよう改修に努めると共に、対応は

特定行政庁に相談して行う。

　調査者の責任の範囲については、「調査者は、目視等により現地調査できる

範囲で責任を負う」などとしている。

　国交省は、この調査義務を実施する指定確認検査機関について、届け出を

行えるようにしており、届け出た機関の名称などの情報を特定行政庁などに

対して提供すると共に、ホームページなどで広く情報提供を行っていく。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(住宅新報記載記事より）

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埼玉りそな、「自宅活用型ローン」開始　移住・住み替え機構の制度利用者に

住宅新報に、埼玉りそな銀行はこのほど、生活利便性の高い駅近物件への転居や高齢者施設の入居などで住み替えする際に利用できる「ゆとりのセカンドライフローン(自宅活用型)」の取り扱いを開始しました。と記載されておりました。

これは、住み替えの際、空き家となる自宅を一般社団法人移住・住み替え支援機構の「マイホーム借上げ制度」を利用し、賃貸する人が対象になります。

利用可能額は100万円以上5000万円以内。金利は、りそな住宅ローン店頭基準金利に0.50%～1.50%を上乗せしたものとなる。

　同行では、「移住・住み替え支援機構の賃料保証・空室保証により安定した家賃収入が得られ、無理のない返済が可能」と特徴を話している。

当社も一般社団法人移住・住み替え支援機構に加盟しておりますので、「マイホーム借り上げ制度」をお考えの方は当社ホームページのお問い合わせからご相談ください。

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賃貸住宅の未来は明るい？

　住宅新報に次のような記事が掲載されておりました。あなたはどう思われますか？

賃貸住宅の社会的役割が大きくなろうとしている。政府の少子化対策を受け子育て

世帯に良質な育児環境を提供する、高齢者と若年世代などが交流できるコミュニティ型

賃貸の供給、賃貸志向を強める一部若者層や増加が予想される外国人向けの良質な

住環境提供などだ。当然、住宅本体や設備などの品質向上が求められるが、既に大手

など一部メーカーは分譲と同格の仕様を採用し始めた。空室が400万戸以上あると

いわれる賃貸市場だが〝持ち家を持つまでの仮住まい〟という概念から顧客を脱却

させることができれば、賃貸の未来は明るい。

と書かれておりますが、実際にはどうでしょうか？

今日の日経新聞の１面には、「人口減抑制へ地方戦略」という見出しのなかで

安倍首相が「歴史に前例のない人口減少と超高齢化は地方でより深刻だ」と指摘し

そのうえで「東京の１極集中に歯止めをかけ、地方拠点都市に必要な機能を集約させる。

税制、地方交付税、社会保障制度のあり方も検討していく。」と語っております。

少子高齢化＆超高齢化がすすむ中で都市への人口流出は止まるのでしょうか？

バス・電車の運行数が減少及び廃止等が行われる地方で人口増加が期待できますか？

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「国土のグランドデザイン2050～対流促進型国土の形成～」

国土交通省は7月4日、13年秋から検討してきた、新たな国土のグランドデザインについて、

「国土のグランドデザイン2050～対流促進型国土の形成～」として取りまとめたと発表した。
　急速に進む人口減少や巨大災害の切迫など、国土形成計画(08年閣議決定)策定後の東日本

大震災の発生などの大きな状況の変化を受け、2050年を見据えた国土づくりの理念や考え方

を示すものです。
　人口減少に対応するため、「コンパクト+ネットワーク」を推進。単なる2次元的空間から

知識・情報空間が融合した3次元的空間の中での循環が「対流」を起こす。数多くの小さな

対流が創発を生み出し、大きな対流へとつながる「対流・創発促進型国土」を目指すとした。

将来は、日本の人口構成も変化し、産業構造も変化していくことが考えられます。

あなたの不動産資産は将来に向けた対策を行っておりますか？

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ＪＲ渋谷駅33,000人減、池袋駅も減少！

今朝の日経新聞にＪＲ東日本が2013年度の乗車実績をまとめたものが

のっておりました。

それによると、昨年3月開始の東急東横線と東京メトロ副都心線の相互

直通運転が人の流れを大きく変えたようです。

これにより、渋谷駅の乗車人数は昨年度に比べ33,470人減少、池袋駅も

わずかながら減少です。

ＪＲ東日本によると京葉線を筆頭に、埼京線，武蔵野線、中央線、東海道線

など主要線区で増加しておりますが、山手線利用者が、12年度比０．０２％

減少しているとのことです。

不動産をお持ちの方は、将来の予測を立てて運用する必要があります。

外観・設備・間取り等がよくても人の集まらないところでは収益は上がりません。

日本の人口も将来的には減少予測が出ております。

手遅れになる前に資産の組換えを考えてみることも必要かもしれません。

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成長戦略　再興戦略改訂と骨太の方針

　政府はこのほど、成長戦略「日本再興戦略」改訂版と骨太の方針を閣議決定した。

　日本再興戦略では、「15年度までの2年間を集中取り組み期間とし、岩盤規制全般について突破口を開いていく」とし、各種取り組みを加速化し、具体的な事業や提案ニーズに柔軟かつスピーディーに対応する必要性をうたった。

　また、法人税については、今後数年での法人実効税率20%台を目指すとした。

　地方にも景気回復をもたらすため、地域活性化と地域経済構造改革を提唱。新たな市場と国際競争力強化のチャンスのため、PPP/PFIの活用を促進する。具体的には、コンセッション方式のPFI事業の目標達成時期を22年度から16年度に前倒しし、今後3年間の数値目標を設定するとした。事業規模目標は2～3兆円、重点分野は空港、上水道、下水道、道路。

　骨太の方針では、社会資本整備について、厳しい財政制約の下で、国際競争力を強化するインフラ(首都圏三環状道路など)や国土強靭化、防災・減災などに資するインフラに重点化し、コンパクトシティによる集約・活性化、インフラの更新を効率的に実施するとした。

　大都市においては、国際競争力のある創造拠点としての環境整備や開かずの踏切の解消など都市特有の問題に対処。また、木造密集地域の解消については、公的不動産(PRE)を活用した連鎖的な市街地整備を進める。

　今後、東京都内においては災害対策のための耐震補強及び耐火建築物の需要が

増えると考えられます。

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