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９月の新設住宅着工戸数は７か月連続増加！

国土交通省の調べによると、2015年9月の新設住宅着工戸数は7万7872戸だった。前年同月比は2.6%増。7カ月連続の増加となった。季節調整年率換算値は90万戸。(住宅新報より）

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圏央道　物流拠点ラッシュ！

首都圏中央連絡自動車（圏央道）の経済インフラとしての存在感が高まっている。

圏央道を経由して東北や中部などとの交通が便利になって沿道地域への企業集積が続き、自治体は圏央道へのアクセスの良さを生かした企業誘致に力を入れている。

開通効果を最大限に引き出そうと、高速道路会社などは頻発していた渋滞の解消に向けて対策に乗り出した。

桶川北本インターチェンジ―白岡菖蒲ICが３１日開通し、総延長３００ｋｍの約８割が通れるようになる。

首都圏の郊外を環状に通る圏央道を通り、東北自動車道や関越自動車道、中央自動車道、東名高速道路が結ばれる。

首都高速を経由せずに行き来できるルートができることになる。

利便性に着目した企業の沿道地域への進出意欲は旺盛だ

シンガポールの物流大手グローバル・ロジスティック・プロパティの日本法人は１５年末に日高市で、１６年６月には神奈川県愛川町に物流施設を建設予定。

企業の利用申し込みが殺到して既に満床になっており、圏央道沿いの物流施設に対する引き合いの多さを示している。

埼玉県杉戸町は、県が幸手IC近くで造成中の産業団地に進出する企業向けの助成制度を創設した。

一定規模以上の事業所や、新たに地域住民を雇用する場合、固定資産税相当分や雇用奨励金を交付する。

土地の分譲が始まる前に優遇制度を設けることで「圏央道沿いに進出を希望する企業を歓迎する地域であることをアピールしたい」（産業団地拡張推進室）

 北関東でも圏央道に寄せる期待は大きい。栃木県は１６年度、県南部の足利市と野木町に新たな工業団地を造成する。

野木町は東北道のほか、圏央道の茨城県内のICからも約３０分でアクセスできる点を、企業誘致のアピール材料にする。

福田富一知事は「産業振興と観光振興の両面で期待できる。栃木のアクセス性が高まることで企業誘致には弾みが付く」と期待する。県は１１月に東京で企業誘致セミナー、大阪では観光事業者向けの説明会を開く。（日経新聞より）

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全国初！特区特例で民泊可能に。大田区

羽田空港を擁する大田区では、14年の外国人宿泊者数が前年比45.5%増の延べ13万3000人に達した。客室稼働率も91%で推移。訪日外国人の増加が今後も見込まれる中で、安全性や衛生面に配慮した滞在施設を整備するため、同区では旅館業法の特例を活用する方針を決めたという。このほど開かれた国家戦略特区会議の合同会合で承認され、年内に条例を制定した上で16年1月から実施する予定だ。

　特区における旅館業法の特例では、原則25m2以上の広さや生活に必要な設備を備えること、最低滞在日数を「7～10日以上」とすることなどを要件として、外国人向けの滞在施設を賃貸借契約に基づき提供することができる、と定めている。住宅を宿泊用に貸し出す民泊も含む。同区ではこれらの規定に従った上で、更に条例で「ホテル・旅館」の建築が可能な用途地域(第一種住居地域では3000m2以下)に実施地域を限定。事業者の事務所か滞在施設への立ち入り調査や、近隣住民への事前説明も行い、安全性の確保に努める。滞在日数は「7日以上」とする。

　松原忠義区長は会合後、「airbnb(エアビーアンドビー)などの仲介サービスを利用した民泊がどんどん増えている。これらについて(適法性などを)きちんと考えた上で、既存の旅館業者と新しい事業者との間で役割分担をしつつ、訪日外国人と近隣住民双方にとっての安心・安全を確保する」と語った。（住宅新報より）

空家撤去・改築で減税！

国土交通省は空家を所有者が撤去したり自分の住居用や賃貸用に改築したりする場合、税負担を軽くする制度を

２０１６年度の税制改正要望に盛る方針だ。

費用の１割程度を所得税額から差し引く案が浮上している。

放置された空家は倒壊の恐れなどがあり安全な街づくりの障害となる。

親などから相続した家を長く空家としないよう自発的な対策を促す。

相続した家の保全に手が回らず放置する人が多いため、空家を撤去したり改築する場合にの税負担を従来より

軽くする。

対象を１９８１年以前の旧耐震基準で建築された建物に絞るかどうかや減税額の上限などの詳細は

国土交通省が今後検討する。

５月に空き家対策特別措置法が全面施行され、倒壊の恐れのある空家について、市町村が一定の手続きをすれば

土地への固定資産税の優遇措置が適用除外となり、強制撤去もできるようになった。

今回の減税案は市町村が対応を迫る前に所有者が自発的に対策に取り組む環境をつくる意味合いがある。

（日経新聞より）

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IT重説実験　246社が登録　賃貸中心、8月末スタート

　国土交通省はこのほど、「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験」に参加する登録事業者を発表した。

　登録事業者は全国の246社。6月中旬の募集開始以降、462社から登録申請があったが、申請書類の提出がなかったり不備があったりした事業者が半数近くに上ったという。

　登録事業者は中小規模の地場業者が大半を占めることから「賃貸業に携わる事業者が多い」(不動産業課)模様。FC大手のエイブルやスターツピタットハウスも登録しており、直営店舗で展開するとみられる。また、売買仲介大手も何社か名を連ねた(別掲記事)。法人仲介事業で取り組むようだ。このほか、登録事業者の所在地は東京都が多いが、北海道から沖縄まで全国に散らばっている。

　社会実験は8月31日から開始する。それまでに、IT重説を行う宅地建物取引士個人の名前の登録も完了する見込み。実験の期間は17年1月末までの予定。（住宅新報より）

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中古住宅取引の「標準」国土交通省検討！

国土交通省は、インスペクションやリフォームに関するコンサルティングなどを組み込んだ、事業者連携による中古住宅取引の普及に取り組む。

一連のサービスの付帯を取引の〝標準モデル〟とすることで、消費者の安心感を高め中古市場の活性化を図る。

　国交省は12～13年度に、「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」を実施した。

宅建業者を核としてリフォーム業者や不動産鑑定士、検査事業者、保険法人、金融機関など異業種の事業者で構成する「協議会」の支援を通じ、中古流通のビジネスモデルの創出を促す内容だ。現在までに全国で17の協議会が設立され、売買仲介からインスペクション、中古住宅瑕疵保険、リフォームまでをワンストップでそれぞれサービス提供している。

　国交省は、こうしたビジネスモデルを「(協議会の参画事業者だけでなく)いろいろな事業者が活用できるよう、『標準』に落としこむ」(不動産業課)考え。近く、中古住宅の取引環境の整備に関する調査を実施する。

それを踏まえて検討会を立ち上げ、年度内に関連事業者向けのガイドラインをまとめる予定だ。（住宅新報より）

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賃経管理士　国家資格化へ検討会設置　8月から1年かけて議論！

賃貸不動産経営管理士協議会はこのほど、賃貸不動産経営管理士の国家資格化を検討する会議を8月にも開くことを発表した。

　委員は中城康彦明海大不動産学部長、太田秀也日大経済学部教授、佐藤貴美弁護士、構成3団体(全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本賃貸住宅管理協会)から各2人。オブザーバーとして、国土交通省土地・建設産業局不動産業課と同省住宅局住宅総合整備課から出席する。

　賃貸不動産経営管理士の将来的な国家資格化に向け、その根拠となる制度と賃貸不動産管理業務の標準化などを具体的に検討していく。また、国交省が秋にも設置する予定の賃貸住宅管理業者登録制度見直しのための検討会と連携を図りながら実施する。

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高齢者の移住促進「CCRC」!

政府はこのほど、第6回「日本版CCRC構想有識者会議」を開催した。今夏を予定している中間報告に向けて素案をまとめた。
　CCRC(Continuing Care Retirement Community)とは、高齢者の健康な段階での移住を前提とした、住居や介護施設などを備えた共同体。一定の地域全体が対象で、生涯学習や社会活動への参加といったプログラムも提供される。政府は大都市圏で加速する高齢化問題への対処策の一環として、CCRCの導入を目指している。6月末に閣議決定した「まち・ひと・しごと創生基本方針2015」にも盛り込んだ。
　また同会議では、日本版CCRCの正式名称を「生涯活躍のまち」、愛称を「プラチナ・コミュニティ」に決定したことも発表された。(住宅新報より）

ＣＣＲＣ構想

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首都圏の中古マンションの成約数が３ヵ月連続増加！

地方の空きビル、店舗再生活用で検討会議！

　国土交通省はこのほど、「不動産ストック再生・利用推進検討会議」を発足させた。

　地方都市にある未利用・低稼働の不動産を再生・利用する方策を検討する。具体的には資金調達の手法や、関連事業者の役割を整理。来年3月を目途に、事業者向けの「不動産ストック再生・利用推進ガイドライン」を策定する。委員には座長を務める松村秀一・東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授をはじめ、市川三千雄・全国宅地建物取引業協会連合会専務理事、三好修・日本賃貸住宅管理協会前会長などが名を連ねる。

　第一回では、まず不動産ストック市場の実態を委員の間で共有した。再生の事例が大都市圏に集中し、更に複合商業施設など経済性の高い事例が多いことを確認。その上でこうした「競争が激しいプロの領域」ではなく、再生・活用に工夫が必要な「地方都市における小規模不動産」に議論の対象を絞ることとした。それらの中で、用途変更やリノベーションにより需要が掘り起こせる案件の見極めも今後の検討課題となる。

　資金調達の手法については、個人投資家層の開拓や年金基金の分散投資の促進、クラウドファンディングなどが例示された。

　三井住友信託銀行・不動産企画部長の有村隆文委員は金融機関の立場から、「融資に際しては返済能力を基準に判断しており、低未利用の不動産に対するファイナンスの手法は確立していない」と説明。その上で集客力のある案件であれば、「『金を生むシステムの有無』を基準に、スモールビジネスを評価する目利き力を磨かなければならない」と述べた。

　一方、会議の論点に対して厳しい意見もあった。リノベーション住宅推進協議会会長の内山博文委員は「ファイナンス以前の課題」として、これまでの都市計画の経緯などから、「そもそも地方都市にマーケットがない」現状を指摘。また「利用用途の問題も大きい。検査済証のないものを含めて、現状で既存ストックの再生はそう簡単ではない」と続けた。行政に対しては「建築規制の仕方をよりフレキシブルに考えるなど、民間が事業をやりやすい環境を整えてほしい。そうすれば金融機関からの融資は容易に付くと思う」と訴えた。　

　検討会は全3回の予定だが、事務局によると回数を増やすことも検討中。10月を予定している次回の開催日も、前倒しする可能性があるという。なお、次回のテーマは「人材」。

クラウドファンディングで資金調達　不特法要件「厳しい」の声

　検討会議では、資金調達手法の一つとして「クラウドファンディング」(以下CF)が例示された。ただし現状では、不動産ストック再生にCFを活用するのが難しい場合がある。ミュージックセキュリティーズ代表の小松真実委員が、この点を説明した。

　同社は商品やサービスの製造・販売などを行いたい事業者と、個人・法人の出資者をマッチングするCFサービスを展開。第二種金融商品取扱業者として、事業者と出資者の間で締結する匿名組合契約を取り扱う。これまで、地元の特産品販売や旅館の改装などを目的とするファンドを400本手掛けた。

　その中に「不動産業」の名目での事例はない。金銭のリターンがある投資型CFで、不動産取引から生じる収益をリターンとして分配する場合は不動産特定共同事業に該当する。そのため不動産特定共同事業法の許可が必要だが、宅地建物取引業者の免許や資本金の基準といった許可要件のハードルが、CF事業者にとって高いことが理由だという。

　小松委員は「既存の不動産への投資といえば大規模な案件が多く、小規模な案件では進んでいない。しかし若手デザイナーなどの間で、地方の古いビルを再生して貸したいといったニーズはある」と指摘。CFによってそうした需要に応えられるよう、不特法における宅建業要件の撤廃と資本金要件の緩和を提言した。これらが実現すれば、地域の不動産事業者やCF事業者の参入の後押しになる、とみる。

　同会議ではストック再生でCFを活用する方策について、要件の緩和も含めて引き続き議論するという。(住宅新報より）

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