不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

政府　贈与税非課税枠、3000万円検討　住宅取得テコ入れ

政府は、父母や祖父母からの贈与により住宅を取得した場合にかかる贈与税の非課税措置について、

適用期限を延長するとともに、非課税枠を最大3000万円まで拡充する検討に入った。
　国土交通省は15年度税制改正で同様の要望を行ったが、消費税の10%への引き上げが17年4月

に先送りになったことで、非課税枠も現在の1000万円から1500万円と小規模とする動きがあった。

しかし、住宅着工もその先行指標である受注も回復する兆しが見えない状況で、この措置は高齢者の

眠れる資産の活用であり、かつ、財政出動を伴わないこと、インパクトのある思い切った対策が必要

ということから、同省要望の3000万円で検討することになった。（住宅新報より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせよりご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

住宅総合指数　13カ月ぶりに増加　9月不動産価格指数

国土交通省はこのほど、14年9月の不動産価格指数(住宅)を発表した。
　全国の住宅総合指数は08年度平均を100として、9月は94.0(前年同月比1.0%増)で、13年9月から続いていた減少が13カ月ぶりに対前年同月比増加となった。
　更地・建物付き土地は90.4(同0.5%減)、マンションは119.7(同9.8%増)で、13年1月から21カ月連続のプラスとなった。
　東京都の住宅総合指数は104.9(同2.4%増)、更地・建物付き土地は101.2(同0.3%増)、マンションは118.3(同9.7%増)だった。
　東日本大震災の被災地である東北地方の住宅総合指数は97.4(同1.4%増)、更地・建物付き土地は94.7(同0.5%増)、マンションは161.1(同8.6%増)となった。（住宅新報より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせよりご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

市況展望、15年を占う　厳しい状況下、明るさも

五輪開催決定など明るい話題で迎えた14年は、2年目に入ったアベノミクスの真価を問う1年でもあった。4月の消費増税の反動減と長引く景気の停滞感。10%への増税についても延期が決まり、当初描いた青写真通りとは決して言えない状況だ。その14年が間もなく幕を閉じる。住宅・不動産業界も、増税の影響や建築費高騰、用地取得難など厳しい状況が続く1年だった。しかし、投資市場の活性化や大型再開発の進展など、15年に向けて「希望の光」も灯っている。(住宅新報より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせよりご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

東京都心５区、ビル空室率改善続く!

三鬼商事が毎月公表しているオフィスビル市況調査によると、東京都心5区における

11月末時点の平均空室率は5.55%で、前月と比べて0.05ポイント低下(改善)した。

これで17カ月連続の低下となる。

11月の特徴として、新築・既存ビルともに拡張や統合などに伴う成約の動きが見られた

ものの、大型テナントの動きは少なかったという。

　平均賃料については1万6950円(1坪当たり)で、前年同月比4.51%上昇(前月比0.22%

上昇)だった。(住宅新報より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせよりご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

ワンルームマンション動向　高い供給水準を維持！

東京カンテイがまとめた最新のワンルームマンション動向によると、

新築・中古共に高い水準の供給(流通)戸数を維持しております。

平均価格はいずれも上昇基調です。

　２０14年1～9月の新築ワンルーム供給戸数は、4515戸。

通年では3年連続の7000戸台となる見込みだ。

昨年来の株高や大手企業の業績回復など、景気回復の兆しが一部で

みられ、国内・海外の投資家が購入に動いたとみられる。

　1戸当たりの平均価格は2546万円(前年比3.7%上昇)だった。

2500万円を超えたのは、2836万円を記録した91年以来。設備・

仕様の向上や専有面積の拡大、地価や建築費の上昇など多数の

要因が重なっている。価格水準の高い都内に供給が集中している

ことも、この傾向に拍車をかけた。過去の供給立地をみると、

2000年は96%が東京23区内。

その後、地価高騰のあおりをうけて08年には23区内の割合が

7割を切ったが、13年以降は再び90%にまで戻している。

更に細かく見ると、立地が湾岸エリアに移行している様子が鮮明。

14年に供給1位だったのは604戸の江東区で、200～300戸台の

他区を引き離した。

中古需要の拡大続く

　14年1～9月の中古ワンルームの流通(売り出し)件数は3万7195件。

通年では昨年と同様、7万件程度となる可能性が高い。

　中古の流通件数は10年以降急伸し、11年に約6万4000件、

翌12年は約7万5000件に達した。13年はやや鈍化して7万件を下回り、

今年も9月末時点で前年同期比29.6%減のペースだが、これは「需要が

大きいため、在庫が減っている」(高橋雅之・東京カンテイ主任研究員)

ことが要因とみられる。高い利回りを見込める投資対象として、中古の

魅力は大きい。

　一方で強いニーズを背景に、価格自体は上昇傾向だ。1戸当たりの

平均流通価格は1144万円(14年)で、前年比12.0%上昇。築年数を

問わず上昇した。（住宅新報より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせより

ご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

子育て費用贈与非課税！

政府は祖父母や親が２０歳以上の孫弥子に結婚や出産、子育ての

費用を贈与する場合、贈与税を非課税とする制度を２０１５年度に

新設する方針です。

非課税枠は孫や子一人当たり１０００万円を軸に調整している。

高齢者に偏る個人金融資産の世代間移転を促しつつ、少子化対策

につなげる。

１４日の衆議院選後に最終調整し、３０日にもまとめる１５年度の

税制改正大綱に盛り込む。（日経新聞より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせより

ご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

投資市場、視界良好　高まる日本への期待

市況に陰りが出始めている実需不動産に対し、旺盛な取引が続いているのが投資市場だ。

東京オリンピック開催など明るい話題がけん引する中、円安の影響で海外投資家が

更なる熱い視線を日本に向けている。また、国内でも「サラリーマン投資家」を始め、

「将来の備え」のための底堅い需要がある。

価格上昇期に入った今も、その勢いは止まらない。

　主な投資家層は40代後半のサラリーマン。投資セミナー経由で購入に至るケースが大半だ。先行き不安を背景に、20代や30代の若年層の割合も年々増加している。最近は少し変化があり、「この1年くらいは、税理士やファイナンシャルプランナーからの紹介が増えてきた」(同社)。これまで販売件数の7～8割がセミナー経由だったが、最近は4割近くがこうした紹介によるものだという。来年1月から相続税が強化されることに伴い、その対策として不動産投資に動いている様子がうかがえる。

販売実績が過去最高

　投資用新築マンションと1棟アパートの販売を手掛けているシノケングループは、14年12月期第3四半期決算で過去最高の販売実績を更新した。累計で、新築マンションは457戸(前年同期431戸)、アパートは124棟(同110棟)。「将来不安からくる備えの意識の高まりを感じる」とグループ戦略本部の相田健一郎部長は語る。

　しかし、価格の面から見ると、決して良好な環境とは言えない。相田氏によると、05年に2000万円だった投資用新築マンション価格が、リーマンショック前のミニバブル期に2500万円前後に上昇。その後、価格は一旦落ち着いたが、安倍政権による経済対策や五輪決定、建築費高騰などで現在は2700万円程度の水準だという。賃料はそれほど変わっていないため、価格の上昇は利回り低下につながる。日本財託でも、「仕入れ価格が上昇しているからといって顧客に転嫁するわけにはいかない。仕入れ競争も厳しい」と話す。

価格上昇してるが…

　ミニバブル期は確かに全体的な経済環境が良く、今後の日本経済に期待感が持てる状況下での「価格上昇」だった。キャピタルゲインを狙った取引も生じたようだ。しかし、現在の価格上昇はコストアップが要因だ。所得環境の改善や経済の先行きが不透明な中での価格上昇が、市場に良い影響を与えるとは考えにくい。

「将来不安」への備え

　「そういう状況だからこそ、備えの意識が更に高まる」とはシノケングループの相田氏。同社の顧客の半分は30代で、そのうちの7割は30代前半だという。「年収でいえば、480万～600万円の層が最も多い。将来的な収入増がそれほど期待できず、受け取れる年金もわずかなもの。(住宅ローンを組みやすい)会社員という立場を生かし、早めに資産形成しようという考えのようだ」(同氏)。数年前からの呼称である「サラリーマン投資家」。十年ほど前の「余力のある上場企業の課長・部長クラス」といった顧客層が、完全に「サラリーマン」へとシフトしたと言える。

　「将来不安」による顧客が多いだけに、「将来への安心感」を提供することも重要。新築には「家賃保証」の強みもある。「安心・安全」は、実需だけでなく投資の世界でも重要なワードとなる。

　また、賃貸市場についても変化の兆しが出ている。日本財託によると、この1年は退去から次の入居者が決まるまでの期間が短くなり、稼働率も上昇した。「賃貸市場も徐々に良い方向に向かい始めているのでは」(同社)と期待を寄せる。

海外投資家「大口取引」増加

　昨年来続く、アジア圏の投資家による対日不動産投資。仲介各社も多言語の翻訳が可能なウェブサイトを開いたり、現地に事務所を設置したりと態勢整備に努めている。中でも、専門部署を構えて相次ぎ施策を繰り出しているのが東急リバブル。現在、現地企業と提携するケースを含めて上海、台湾、シンガポール、香港に拠点を置く。12月初旬には、リテール部門でも海外投資家向けの仲介事業を強化。外国人スタッフを採用した上で専用窓口を新設し、国際会計事務所と提携して税務コンサルティングができる環境も整えた(7面に関連)。

　同社の取引仲介は個人富裕層が中心で、台湾人が約7割。直近では、リーマンショック前に多かったという韓国の投資家も、円安を背景に再び動き始めているという。

　投資対象は店舗や商業ビル、レジデンス、オフィスなどの収益不動産だ。高い投資意欲は継続しており、これに対する売り控えの動きもあって、東京23区内を中心に物件が減少気味。未竣工の物件に対する投資も増え始めているという。こうした状況下で、成約価格の上昇に伴い利回りも「以前の7～8%台から4～5%台に低下している」が、「円安に振れているので、海外のマーケットから見れば日本の不動産はまだ割安で魅力的」。同社ソリューション事業本部の森茂雄海外営業部長が、近況を語る。

　森部長は更に、投資傾向の変化として「大口取引の増加」を指摘する。「従来の『1億～3億円』から、最近は『10億～30億円』の取引に移行している。ゼロが一つ多い」。背景として森部長は、投資家が日本での投資経験を積むにしたがい「慣れてきて、より大きなリターンを求めるようになった」とみる。

保有期間は3～5年

　一方で海外投資家たちは、出口戦略をどう描いているのだろうか。森部長によると、「国によっても違うが、保有期間は3～5年程度ではないか」という。「一般的な見方として、東京五輪の前に売却するのが賃料収入、キャピタルゲインの両面でメリットが大きい。(五輪前年の)19年くらいに、売り出されるのではないか」と話す。同社ではその際の仲介も視野に入れ、購入後の管理もメニューとして用意している。

中堅デベも海外に目　「東京五輪」大きな後押し

　中堅ディベロッパーでも、海外投資家を取り込む動きが活発化している。

　不動産再生事業などを行うアルデプロ(東京都新宿区)はこのほど、東アジアを中心とする海外投資家の日本への旺盛な不動産投資需要に対応するため、台湾に現地駐在員事務所を設置することを決めた。荻坂昌次郎執行役員は、「台湾大手金融機関とのネットワークがあり、その活用を見込んで事務所設置を決めた。仲介も行うが、アジアの投資家が好む新築を購入し、リーシングを行い稼働率を上げて販売する形を中心にする」と話す。台湾投資家への販売も視野に入れ、今回新築7物件を取得。いずれも利回りは5%程度だ。

　また、アジア投資家への販売を模索していた投資用ワンルーム開発のアーバネットコーポレーションでは、台湾法人から1棟での購入依頼があり、今回合計2棟を売却した。服部信治社長は、「アジア各国の不動産は今後が読みにくい状況であるのに対し、日本の不動産は東京オリンピック開催まで下落しないのではといった安心感があるようだ」と話す。

魅力度増す日本

　海外投資家にとって、「東京オリンピック」は大きなキーワードのようだ。アルデプロの荻坂氏も、「情勢が安定しているなどカントリーリスクの少なさといった元々の魅力に対し、東京オリンピックの開催決定やアベノミクス効果、円安などがきっかっけで日本に注目が集まった」と語る。また、建物の品質の高さに驚きを示す投資家も多いという。そして、高額エリアについては、「六本木や代官山などの有名なレジデンスの購入者のほとんどが外国人投資家で、現金で購入するというイメージ」(荻坂氏)と説明する。

　「海外投資家は、特に東京都心5区の物件に関心が高いので、そのエリアでの取得を強化する」とするのはアーバネットの服部氏。一方で、「海外投資家動向は、急激に変化する可能性がある。主力は今まで通り国内販売とし、一部を海外マーケットに向ける方針」と慎重さも隠さない。

　福岡エリアの有力不動産会社は、外国語表示のホームページ作成や上海に事務所を設置するなど、以前から外国人の集客を積極的に行っている。

　同社によると、「ここ1年間で、外国人による日本の投資物件購入は活発化している。11月は通常よりも多い5物件の契約があった。上海や香港、シンガポールの投資家が購入している。香港では物件価格高騰し、利回りが低下していることに加え、最近は円安などが影響し日本の投資物件の購入が活発になっているのでは」とする。(住宅新報より）

大都市不動産に地銀資金！

地方銀行や信用金庫の運用資金が大都市の不動産に流入している。

地域金融機関が投入する非上場の不動産投資信託「私募ＲＥＩＴ」

は市場全体の３０％を超えたもようだ。

主な運用対象だった国債の利回りは日銀の金融緩和で低下し、年間

４％程度の利回りが見込める私募ＲＥＩＴに資金が向かっている。

地銀マネーが都市部の地価を押し上げている要因にもなりそうだ。

（日経新聞より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせより

ご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

１２月末には、ＩＴ重説運用前の社会実験の検証項目！

国土交通省は11月28日、重要事項説明をインターネット上で行う、

いわゆるIT重説のあり方に関する有識者会議を開き、IT重説について

本格運用する前の社会実験で検証する項目を提示した。

　検証項目として、(1)取引のあり方の変化、(2)消費者の理解、

(3)トラブルの発生を列挙。具体的には、(1)取引のあり方の変化に

ついては、実物を確認せずに取引する事例の増加、重要事項説明の

実施される曜日時間帯や分割しての実施などの変化を挙げた。

　(2)消費者の理解では、利用する機器や環境などにより、

消費者の理解が違うか、関係者が4人以上いるなど共同媒介の

場合などでも関係者間で理解が十分に確保できるかなど。

　(3)トラブルの発生では、IT重説を行う際に行われる消費者

への同意の取り方に問題はないか、取引主任者のなりすましが

発生していないか、またはIT重説により抑制されたか、実物の

不動産を確認しないで契約することでトラブルが増加して

いないか――など。

　併せて社会実験を行う場合の「事業者の責務」も規定。

事前の重要事項説明書の送付や消費者側が見えやすい、聞き取り

やすい環境にあるかなど、これまで提起されてきた事項に加え、

重要事項説明の際に録画を必ず行うと共に、消費者の写った画面

だけでなく、ワイプ画面(取引主任者側が写った画面)の両方を録画

することを新しく求めた。

　また、重要事項説明後、消費者に対し2回のアンケートを実施する

ことを明記。契約時と契約から半年後の2回で、契約時は取引主任者証

の確認の可否や内容の理解など、半年後のアンケートでは、トラブルが

その後発生した場合にその内容などを聞く。

　検討会では、12月にも最終取りまとめを行い、その後、最大2年間、

賃貸契約・法人間取引に限定した社会実験を行う。

ただし、期間が長過ぎるという委員からの指摘を受け、実験期間中には

半年に1回程度の検証検討会を開催し、検証の状況に応じて短縮を検討

している。（住宅新報より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせより

ご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。

北千住駅西側で再開発！

東京都などはＪＲ北千住駅の周辺で再開発事業に乗り出す。

老朽化した複数の建物を一体的に再開発し、高層マンション

（地上３２階・地下１階）を整備する。

防災広場も設けるほか、周辺道路を拡幅する。

２０１９年の完成を見込む。

ＪＲ北千住駅周辺は老朽化ビルや木造住宅、狭い路地が多いため

再開発を通じて防災機能を強化する。

東京都足立区はＪＲ北千住駅周辺を含む地域約６５０ヘクタールを

都の「不燃化特区」に申請しており、来年４月に認定される見通し

です。（日経新聞より）

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

不動産のことでお悩みの方は当社ホームページのお問い合わせより

ご相談ください。

あなたの思いを実現できるようなご提案をさせて頂きます。